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전완수 변호사의 법률상담 - 경매로 부동산 매입할 경우 전세권은
마스터 기자 / ikpress@naver.com 입력 : 2008년 11월 10일(월) 12:42
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저는 경매를 통하여 주택을 마련하고자 제1순위로 채권최고액 5,200만원의 근저당권이 설정되어 있고, 제2순위로 전세금 5,000만원이고 전세기간이 1년 이상 남아 있는 전세권이 설정되어 있는 주택과 대지를 일반채권자가 확정판결에 기초하여 강제경매 신청하여 개시된 경매절차에서 매수신고를 하여 매각허가결정을 받았습니다. 이 경우 제가 위 전세권의 부담을 안고 소유권을 취득해야 하는지요?
전세권의 내용에 관하여「민법」제303조는 “전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.”라고 규정하고 있으므로 전세권은 용익물권적(用益物權的) 성질과 담보물권적(擔保物權的) 성질을 함께 가지고 있습니다.
그러므로 전세권자는 전세권의 목적인 부동산이 경매절차에서 매각될 경우 후순위 근저당권이나 일반채권자보다 그 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있을 것이지만, 그러한 전세권의 우선변제권은 전세권이 소멸될 것을 전제로 하여 인정되는 것입니다.
그런데 전세권의 목적인 부동산이 경매절차에서 매각될 경우 후순위 전세권자는 그 매각대금에서 선순위 근저당권자보다 우선하여 변제받을 수 없을 것은 당연하지만, 전세권의 존속기간이 남아 있는 경우에도 근저당권보다 후순위인 전세권이 소멸되는지 문제됩니다.
「민사집행법」제91조 제2항은 “매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있는바, 저당권은 전형적인 담보물권이고 담보물권이란 물권의 경제적인 교환가치를 파악하여 피담보채권의 우선변제를 확보하는 것을 목적으로 하는 권리이므로, 일반채권자에 의한 경매이든 후순위 저당권 등에 의한 경매이든 모든 저당권은 경매절차에서 부동산이 매각되면 소멸하게 되고 그 매각대금에서 순위에 따라 우선변제를 받게 되면 담보물권의 목적은 달성되는 것이기 때문입니다. 그리고 경매신청채권자와 선순위 저당권 사이에 설정된 전세권이 부동산이 경매절차에서 매각되어 선순위 저당권이 소멸된 경우에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수되어 매수인에게 대항할 수 있다고 한다면 매수인은 전세권의 부담을 지게 되어 부동산의 매각가격은 그만큼 떨어질 수밖에 없고 이것은 전세권보다 선순위 저당권을 해치는 결과가 되어 설정 당시의 교환가치를 담보하는 담보권의 취지에 맞지 않게 됩니다.
그러므로「민사집행법」제91조 제3항은 “지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있습니다.
따라서 위 사안에서 귀하의 경우에는 전세권보다 선순위의 근저당권이 있었기 때문에 귀하는 아무런 부담이 없는 소유권을 취득할 수 있을 것입니다.
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마스터 기자  ikpress@naver.com
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