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노종섭의 유익한 세금정보-입주권과 분양권의 차이
마스터 기자 / ikpress@naver.com 입력 : 2008년 05월 13일(화) 11:57
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많은 사람들이 입주권과 분양권을 혼동하고 있습니다.
둘 다 주택을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 혼동해도 괜찮다고 생각할 수도 있지만, 2006년 1월1일부터 입주권이 주택 수에 포함됩니다.
입주권이나 분양권이냐에 따라 양도세 계산이 달라지고, 1가구2주택 중과 대상 판정과 비과세 판정에서 엄청난 차이가 발생하게 됩니다.
재건축 또는 재개발 주택은 조합이 설립되고 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 주택이 철거되지 않더라도 그때부터 주택이 아닌 주택을 취득할 수 있는 권리, 즉 입주권으로 바뀌게 되며, 재개발 및 재건축 주택이 완공되면(완공일 기준) 다시 주택으로 바뀌게 됩니다.
2006년 1월1일부터는 이 입주권도 주택 수에 포함되는데, 2006년 1월1일 이후 취득했거나 관리처분계획이 인가된 것만 해당됩니다.
입주권도 주택 수에 포함되기 때문에 입주권과 주택을 각각 보유하고 있는 사람들은 1가구2주택 혹은 1가구3주택 중과 판정에 유의해야 합니다.
하지만 주택을 먼저 팔 때는 중과세 대상이 될 수 있지만, 입주권은 주택이 아닌 주택을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 입주권을 먼저 팔 때는 일반과세 하게 됩니다.
다만, 투기수요를 억제하기 위해 입주권과 주택을 동시에 보유하고 있는 경우에 주택의 중과세에 영향을 주기 위해 입주권을 주택 수에 포함시키는 것입니다.
관리처분계획이 인가되면 조합은 남는 물량을 일반에게 분양할 수 있는데, 이때 분양받은 사람들이 갖게 되는 권리가 분양권입니다.
즉 입주권은 재개발 및 재건축 조합원(승계조합원 포함)이 갖는 권리이며, 분양권은 조합원이 아닌 사람이 갖게 되는 권리입니다.
입주권은 기존건물의 평가액+납부청산금+웃돈(승계조합원의 경우)이 포함돼 이미 주택비용을 다 지불한 권리이지만, 분양권은 계약금과 중도금 등만 지급돼 아직 주택비용이 다 지불되지 않은 권리입니다.
분양권은 주택이 완공되어 잔금을 청산하게 되면 주택으로 바뀌게 됩니다.
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마스터 기자  ikpress@naver.com
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