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경매 신청시 과잉매각 여부
마스터 기자 / ikpress@naver.com 입력 : 2007년 07월 23일(월) 11:21
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저는 甲은행으로부터 사업자금 1억 5,000만원을 대출 받으면서 제 소유의 주택(시가 약 9,000만원) 및 부지(시가 약 9,000만원)를 공동담보로 제공하여 근저당권을 설정하였습니다. 대출원리금 중 1억 1,000만원은 변제하였으나 그 후부터 대출원리금의 상환을 수회 지체하자 甲은행은 위 각 부동산을 경매신청 하여 현재 진행 중에 있습니다. 주택의 시가가 남은 피담보채무를 크게 상회하여 위 부동산 전부에 대한 경매는 과잉경매에 해당될 것 같은데, 이 경우 주택부지에 대한 경매절차를 계속 진행하는 것은 잘못된 것이 아닌지요?
과잉매각은 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분한 경우를 말하며, 과잉매각의 경우에는 다른 부동산에 대한 매각을 허가하여서는 아니 되고, 채무자는 그 부동산 중 매각할 것을 지정할 수 있습니다(민사집행법 제124조 제1항 본문, 제2항).그런데 일괄매각절차에 관하여 민사집행법 제101조 제3항에 의하면 "여러 개의 재산을 일괄매각 하는 경우에 그 가운데 일부의 매각대금으로모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 재산의 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 토지와 그 위의 건물을 일괄매각 하는 경우나 재산을 분리하여 매각하면 그 경제적 효용이 현저하게 떨어지는 경우 또는 채무자의 동의가 있는 경우에는 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있으며, 민사집행법 제124조 제1항 단서에서는 민사집행법 제101조 제3항 단서에 따른 일괄매각의 경우에는 과잉매각으로 인한 매각불허가를 하지 아니한다고 규정하고 있습니다.민사집행법 제101조 제3항 단서와 같은 규정이 없었던 구 민사소송법(2002. 1. 26. 밥률 제6626호로 개정되기 전의 것) 아래에서의 판례도 "특별한 사정이 없는 한 일반거래의 실정에 비추어 대지와 지상건물을 따로 매각함보다는 일괄하여 매각하는 것이 높은 가격으로 경매될 수 있어 채무자에게 유리한 결과를 가져올 것이 경험칙상 분명한 바이므로, 경매법원이 대지와 건물을 일괄하여 경락하였다고 하여 과잉경매라고는 할 수 없는 것이다."라고 하였습니다(대법원 1978. 11. 3.자 78마302 결정, 1975. 1. 21.자 74마561 결정, 1969. 6. 27.자 69마322 결정).따라서 귀하의 경우 법원이 주택과 그 부지에 대하여 경매절차를 계속 진행한다고 하여도 매각허가단계에서는 이를 저지할 수 없을 것으로 보이고, 법원이 주택과 그 부지에 대하여 매각허가결정을 한 경우라면 즉시항고를 한다 하여도 위와 같은 이유로 귀하의 주장은 인정되지 않을 가능성이 높아 보입니다.
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마스터 기자  ikpress@naver.com
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