저는 甲이 도시계획구역 내에 신축한 건물을 매수하여 소유권이전등기를 완료하였습니다. 그런데 건축주 甲이 '건축법'과 '주차장법'에 의하여 그 용도가 부설주차장으로 지정된 지하실에 방을 설치하여 주거용으로 사용하던 것을 저도 계속 방으로 사용하였습니다. 이 경우 제가 '건축법' 및 '주차장법'위반이 되는지요?

전완수 변호사

건축물부설주차장을 허가 없이 주거시설 등 다른 용도로 변경하여 사용하는 행위는 허가받은 건축물의 용도를 무단으로 변경하는 행위에도 해당되므로 '주차장법' 위반 뿐만 아니라 '건축법' 위반도 됩니다(주차장법 제29조, 건축법 제19조).

위 사안의 경우 귀하는 건축허가 당시의 용도는 부설주차장이나 이미 건축주에 의해 다른 용도로 변경된 건물을 매수하여 주차장 외의 용도로 사용하고 있는 것으로 보입니다.

그런데 판례는 “건축법상 건축물의 건축으로 보는 용도변경행위에는 건축법시행령 [별표1]의 각 항, 각 호에 정하여진 용도에서 타용도로 사용하는 행위까지도 포함되는 것이고, 그 변경에 반드시 유형적인 변경이 수반되어야 하는 것은 아니다.”라고 하였으며(대법원 1995. 12. 22. 선고 94도2148 판결, 2002. 12. 24. 선고 2002도5396 판결), “승계인이 그 변경된 용도로 계속 사용하는 것도 용도변경행위에 해당한다.”라고 하였습니다(대법원 1992. 9. 22. 선고 92도1647 판결).
또한, 건축물의 무허가 용도변경 후 이를 계속 사용하는 행위가 무허가 용도변경행위와는 별도로 건축물유지·관리의무 위반행위에 해당한다고 하였습니다(대법원 1997. 2. 14. 선고 96도2719 판결).

따라서 위 판례의 태도를 조합해 볼 때 귀하는 허가 없이 건축물의 용도를 변경한 자에 해당하게 되므로 「건축법」 위반 및 「주차장법」 위반으로 처벌받을 수 있을 것입니다.
다만, 귀하가 주차장을 불법으로 용도변경한 건물인지 모르고 매수하였다면 매도인에게 불법용도변경으로 인하여 귀하가 입은 손해가 있다면 그 부분에 대해서는 민사상 매도인의 담보책임을 불어 손해를 보전할 길은 열려 있으므로, 매도인으로부터 손해배상을 받을 방법을 강구하는 것이 좋을 듯합니다.

참고로 판례는 “건축법상 허가를 받지 아니하거나 또는 신고를 하지 아니한 경우 처벌의 대상이 되는 건축물의 용도변경행위(1999. 2. 8. 법률 제5895호로 건축법이 개정되면서 건축물의 용도변경에 관하여 허가제에서 신고제로 전환되었음)는 유형적으로 용도를 변경하는 행위뿐만 아니라 다른 용도로 사용하는 것까지를 포함하며, 이와 같이 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니한 채 건축물을 다른 용도로 사용하는 행위는 계속범의 성질을 가지는 것이어서 허가 또는 신고 없이 다른 용도로 계속 사용하는 한 가벌적 위법상태는 계속 존재하고 있다고 할 것이므로, 그러한 용도변경행위에 대하여는 공소시효가 진행하지 아니하는 것으로 보아야 한다.”라고 했습니다.

또한 “건축물 유지·관리의무 위반행위는 계속범의 성질을 가지는 것이어서 건축물을 원래의 기준에 적합하도록 회복시키지 않는 한 가벌적 위법상태는 계속되고 있다고 할 것이므로, 어느 시점에서 동일한 건축물에 관한 무허가 용도변경행위에 대하여 형사재판을 받은 일이 있다고 하더라도 그 이후에 건축물 유지·관리의무 위반행위가 계속되었다면 이는 별도의 범죄를 구성하는 것이고, 따라서 그 형사재판의 기판력은 그 이후의 범행에 미치지 않는다.”라고 하였습니다.