저는 다가구주택의 소위 옥탑이라고 하는 곳에 보증금 1천700만 원에 전세를 살고 있습니다. 이 옥탑은 원래 옥상에 물탱크를 설치할 자리에 지은 건물로서 건축물관리대장이나 부동산등기부상에 나타나지 않고 있습니다. 저는 주민등록전입신고를 하고 확정일자를 받아두었는데, 현재 이 주택에 대해 경매가 진행중입니다. 어떤 사람은 옥탑은 불법건축물이므로 '주택임대차보호법'상의 보호를 받지 못한다고 하는데 사실인지요?

전완수 변호사

'주택임대차보호법' 제2조는 “이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다.”라고 규정하고 있습니다.
그리고, 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나, 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물 또는 미등기건물에도 '주택임대차보호법'이 적용될 수 있는지에 관하여, 판례는 “주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.”라고 하였습니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결).
또한 판례는 “주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 주택임대차보호법이 적용되려면 임대차계약체결 당시 건물의 구조상 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 한다.”라고 하였고(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결), 또한 “구 주택임대차보호법(1981. 3. 5. 법률 제3379호) 제2조가 정하는 주거용 건물인지의 여부는 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 가려져야 하고 또한 한 건물의 비주거용 부분과 주거용 부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 그 주거용 부분에 관하여 위 법이 적용되느냐의 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 결정하여야 한다.”라고 하였습니다(대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결).
따라서 위 옥탑이 불법건축물로서 행정기관에 의해 철거될 수도 있는 것은 별론으로 하고, 위 옥탑은 위 건물의 일부 또는 경우에 따라서는 건물의 종물로서 경매절차에서 건물과 같이 매각될 것이므로(서울지법 1998. 4. 29. 선고 98나1163 판결), 귀하가 임차할 당시 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있었고 귀하가 주거용으로 임차하여 사용하였다면 귀하는 '주택임대차보호법'에 의한 보호를 받을 수 있을 것으로 보입니다.