저는 경기도 성남시에 보증금 3천만 원에 월세 50만 원으로 상가를 임차하여 조그마한 서점을 운영하려고 합니다. 그런데 주변에 아는 사람이 '상가건물임대차보호법'은 보증금의 액수에 따라 적용되지 않는 경우가 있다고 하고 월세가 있는 경우는 월세를 환산하여 보증금액에 합산해서 기준보증금을 산정한다고 하는데 이 경우 제가 위 법의 보호를 받을 수 있는지요?

전완수 변호사

'상가건물임대차보호법' 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있고 이 법의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조 제1항에 의하면 “이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있습니다.
그리고 2010년 7월 26일부터 시행되고 있는 개정 '상가건물임대차보호법 시행령' 제2조 제1항에 의해 보호되는 보증금의 액수는 서울특별시 : 3억원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외): 2억5천만원, 광역시('수도권정비계획법'에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1억8천만원, 그 밖의 지역 : 1억5천만원 이하입니다. 다만, 이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물임대차계약에 대하여는 종전 규정을 따르도록 하고 있습니다.
한편, 법 적용범위와 관련하여 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 차임을 보증금으로 환산한 금액을 포함하여야 하며, 월세의 보증금 환산비율은 100으로 정해져 있습니다. 즉, 월세에 100을 곱하고 여기에 보증금을 더하면 되는 것입니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하가 '상가건물임대차보호법'에 의한 보호를 받기 위해서는 건물의 인도(입점)와 관할세무서에의 사업자등록신청이라는 대항요건을 갖추고, 월세를 환산한 임차보증금액이 위 법의 적용범위에 해당되어야 할 것입니다.
예컨대, 보증금 3,000만원에 월세 50만원을 내는 계약을 체결하게 된다면 월세 50만원에 1백을 곱한 5,000만원에 보증금 3,000만원을 더한 8,000만원이 기준 보증금으로 되는 것이므로(3,000+50×100=8,000), 같은 법 시행령상 어느 지역에서도 '상가임대차보호법' 의 적용을 받아 계약체결 후 입점 및 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 아울러 임대차계약서상에 확정일자인까지 받아 둔다면 임차건물에 대하여 '민사집행법' 에 의한 경매 또는 '국세징수법'에 의한 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 할 것입니다.