임차한 지하층에 습기가 찰 때 임대인에게 수선의무 있는지

저는 서울 소재 甲소유 건물의 지하층을 보증금 2천만 원, 월세40만 원, 기간은 2년으로 하는 임대차계약을 체결해 2007년 4월부터 비디오방을 운영하고 있습니다. 그런데 최근 장마가 시작되자 임차목적물인 지하층에 습기가 차고 곰팡이 냄새가 심해 임대인 甲에게 수차례 수리를 요구했습니다. 그러나 甲은 이를 차일피일 미루고만 있는데 저는 어떠한 권리를 행사할 수 있는지요?

전완수 변호사

임대인은 임대물의 사용·수익에 필요한 수선을 해야 할 의무를 부담합니다(민법 제623조). 임대인이 수선의무를 부담하는 임대목적물의 파손 정도에 관한 판례는 “임대목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의해 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다”라고 하고 있습니다.
또한 “임대인의 수선의무는 특약에 의해 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있지 않은 경우에는 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선에 한한다 할 것이고 대파손의 수리, 건물의 주요구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고 여전히 임대인이 부담한다”라고 했습니다.
그런데 임대인에게 이러한 수선의무가 생기기 위해서는 수선이 가능해야 합니다. 수선이 불가능한 경우에는 임대물의 전부 또는 일부의 멸실(滅失)에 의한 이행불능의 문제가 생기고 수선의무의 문제는 아닙니다. 임대인의 수선의무불이행에 대하여 임차인에게는 채무불이행의 일반적 효과로서의 손해배상청구권과 해지권이 생길 수 있고, 임차료지급의 거절 또는 감액청구권도 생길 수 있습니다.
이와 관련 판례는 “임대차계약에 있어 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행해 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우 임차인은 차임전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다”라고 했습니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하가 임차한 지하실 부분은 통상 환기가 잘되지 않을 경우 수증기가 엉겨서 습기가 차는 현상도 있으므로 그 원인을 잘 파악해 본 후 그 정도에 따라서 임대인의 수선의무불이행책임을 물을 수 있을 것인지 여부를 결정해야 할 것입니다.
만일, 습기가 지하수의 누수나 위층의 누수 등으로 발생했고 그 방에서 거주하기 힘든 정도라면 귀하는 임대인 甲의 수선의무불이행책임을 물어 손해배상을 청구할 수 있을 것이고 또한 임대차계약해지권을 행사할 수도 있으며, 임대인 甲의 수선의무이행이 있을 때까지 귀하는 수선되지 않았기 때문에 사용·수익할 수 없었던 비율로 임차료의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있다고 할 것입니다.