하나의 단지 내 10동의 건물이 있고, 그 대지가 건물소유자 전원의 공유에 속하므로 재건축에 관해 단지 내의 전체 구분소유자 80% 이상의 동의를 받았습니다. 그러나 위 10개동 중에서 1개동은 80%의 동의를 받지 못했는데 이 경우 전부를 일괄해 재건축할 수 있는지요?

전완수 변호사.

‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제47조 제1항은 “건물건축 후 상당한 기간이 경과돼 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 그 밖의 사정에 의해 건물의 가격에 비하여 과다한 수선?복구비나 관리비용이 소요되는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정에 의하여 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있게 되는 경우 관리단집회는 그 건물을 철거해 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 신건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다. 다만 재건축의 내용이 단지 내의 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다”라고 규정하고 있고 같은 법 제47조 제2항은 “제1항의 결의는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의에 의한다”라고 규정하고 있습니다.
위 사안과 관련해 판례는 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조, 제48조에 의하면 일정한 경우 구분소유자의 4/5 이상의 다수에 의해 구분소유관계에 있는 건물을 철거하고 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 신건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있고 재건축결의에 찬성한 구분소유자 등은 재건축에 참가하지 아니하는 구분소유자에 대해 구분소유권과 대지사용권을 매도할 것을 청구할 수 있는바 이것은 수인이 구분소유하고 있는 1동의 건물에 관해 재건축이 필요하게 된 경우에 그 건물이 물리적으로 일체불가분인 점에 근거해 다수결원리에 의해 구분소유권의 자유로운 처분을 제한하여 건물 전체의 재건축을 원활하게 하기 위한 것이므로 하나의 단지 내에 여러 동의 건물이 있고 그 대지가 건물 소유자 전원의 공유에 속해 단지 내 여러 동의 건물 전부를 일괄하여 재건축하고자 하는 경우에는 각각의 건물마다 그 구분소유자 4/5 이상의 다수에 의한 재건축 결의가 있어야 하고 그와 같은 요건을 갖추지 못한 이상 단지 전체로 보아 4/5 이상의 다수에 의한 재건축 결의가 있었다는 것만으로 그러한 재건축 결의가 없는 건물까지 재건축대상에 포함시킬 수는 없다 할 것이고, 그 건물이 상가동이라 하더라도 달리 볼 것은 아니다”라고 했습니다.
따라서 위 사안에 있어서도 재건축 결의는 각 동별로 80% 이상의 결의가 있어야 할 것이므로 전체 동을 일괄해 재건축하지는 못할 것입니다.