甲은 乙로부터 주택을 임차하여 대항력을 갖추고 확정일자도 받았습니다. 그 후 乙은 丙에게 근저당권을 설정해주었으며, 甲은 계약기간이 지나서도 임차보증금을 반환받지 못하여 위 주택을 乙로부터 매수하였습니다. 이 경우 乙에게서 甲에게로 소유권이전등기를 하면 甲의 주택임차권은 소멸되는지요?

전완수 변호사

'민법' 제191조 제1항은 혼동(混同)으로 인한 물권의 소멸에 관하여 “동일한 물권에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 그러나 그 물권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다.”라고 규정하고 있습니다. 그리고 혼동으로 인한 물권의 소멸에 관하여 판례는 “어떠한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 경우 그 제한물권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만, 본인 또는 제3자의 이익을 위하여 그 제한물권을 존속시킬 필요가 있다고 인정되는 경우에는 민법 제191조 제1항 단서의 해석에 의하여 혼동으로 소멸하지 않는다.”라고 하였으며(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다18643 판결), “한 물건에 대한 소유권과 제한물권이 한 사람에게 돌아갔을 때는 제한물권은 소멸하는 것이 원칙이나, 그 물건이 제3자의 권리의 목적으로 되어 있고 또한 제3자의 권리가 혼동된 제한물권보다 아래순위에 있을 때에는 혼동된 제한물권이 소멸하지 아니한다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 4. 13. 선고 98도4022 판결). 그런데 부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하는 경우 임차권이 혼동에 의하여 소멸하는지에 관하여 판례는 “부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 되는 경우 임차권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만, 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있고 또한 그 대항요건을 갖춘 후에 저당권이 설정된 때에는 혼동으로 인한 물권소멸원칙의 예외규정인 민법 제191조 제1항 단서를 준용하여 임차권은 소멸하지 않는다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 5. 15. 선고 2000다12693 판결). 따라서 위 사안에서 甲의 주택임차권은 후순위인 丙의 근저당권이 있으므로 甲이 위 주택의 소유권을 취득한다고 하여도 소멸하지 않는다고 하여야 할 것입니다.